Annuïteit of lineair: hypotheekvormen uitgelegd

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor je maandlast steeds lager wordt. Lineair kost over 30 jaar minder rente, maar vraagt in het begin een hogere maandlast. Hieronder zie je het verschil voor een lening van € 350.000 tegen 4% rente over 30 jaar.

De annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek is de bruto maandlast de hele looptijd gelijk, zolang de rente hetzelfde blijft. De verdeling verschuift wel:

• In het begin bestaat de maandlast vooral uit rente. Je lost weinig af.
• Elk jaar wordt het rentedeel kleiner en het aflossingsdeel groter.
• Aan het eind betaal je bijna alleen nog aflossing.

Omdat het rentedeel daalt, daalt ook je hypotheekrenteaftrek. Je netto maandlasten stijgen daardoor langzaam, ook al blijft het bruto bedrag gelijk.

De lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af: het leenbedrag gedeeld door het aantal maanden. Daarbovenop betaal je rente over de schuld die nog over is.

• In het begin is de maandlast hoog, want je betaalt rente over het volle bedrag plus de vaste aflossing.
• Elke maand daalt de schuld, en dus ook de rente.
• Je bouwt sneller vermogen op in je huis.

Rekenvoorbeeld: € 350.000 tegen 4% over 30 jaar

Priya leent € 350.000 voor 30 jaar (360 maanden) tegen 4% rente, die we voor het gemak de hele looptijd gelijk houden. Zo zien de twee vormen eruit:

Met een lineaire hypotheek betaalt Priya over de hele looptijd € 40.960 minder rente. Daar staat tegenover dat haar eerste maandlast € 467,94 hoger is.

Hoe reken je dit zelf uit?

• Lineair: de aflossing is € 350.000 gedeeld door 360 = € 972,22 per maand. De rente in maand 1 is 4% gedeeld door 12, keer € 350.000 = € 1.166,67.
• Annuïtair: de vaste maandlast volgt uit de annuïteitenformule: leenbedrag keer maandrente, gedeeld door (1 min (1 plus maandrente) tot de macht min 360). Met een maandrente van 0,3333% kom je op € 1.670,95.

En netto?

De rente is aftrekbaar. In 2026 is het maximale aftrektarief 37,56%; valt je inkomen in de eerste schijf, dan is het 35,75%. Zonder rekening te houden met het eigenwoningforfait ziet de eerste maand er zo uit:

Het eigenwoningforfait verhoogt de netto last iets. Bij een WOZ-waarde van € 380.000 is dat in 2026 € 1.330 per jaar, wat bij 37,56% neerkomt op ongeveer € 42 per maand extra.

Hoe ontwikkelt de netto last zich?

Bij een annuïteitenhypotheek stijgt de netto maandlast langzaam, omdat het aftrekbare rentedeel kleiner wordt. Bij een lineaire hypotheek daalt de netto last juist. Na tien jaar ziet de eerste maand van jaar 11 er voor Priya zo uit, bij aftrek tegen 37,56% en dezelfde rente van 4%:

Het verschil in netto last is na tien jaar dus al gekrompen van ongeveer € 468 naar ongeveer € 132 per maand. Na ongeveer 14 jaar is lineair in dit voorbeeld ook netto goedkoper per maand.

Voor- en nadelen op een rij

Een lineaire hypotheek kan aantrekkelijk zijn als je verwacht dat je inkomen gaat dalen, bijvoorbeeld door parttime werken of pensioen. Een annuïteitenhypotheek kan passen als je verwacht dat je inkomen stijgt en je nu meer ruimte wilt houden voor andere doelen, zoals een noodbuffer. Welke vorm bij jou past, hangt af van je hele financiële situatie.

En de aflossingsvrije hypotheek?

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente. De schuld blijft dus even hoog. Voor nieuwe leningen sinds 2013 is de rente op een aflossingsvrij deel niet aftrekbaar. Bovendien valt de schuld in box 3 in plaats van box 1.

Wie al voor 2013 een aflossingsvrije hypotheek had, valt vaak onder overgangsrecht en kan die onder voorwaarden houden, ook bij verhuizing. Nieuwe kopers combineren soms een klein aflossingsvrij deel met een annuïtair of lineair deel, maar geldverstrekkers stellen daar grenzen aan.

Het risico van aflossingsvrij: aan het eind van de looptijd staat de hele schuld nog open. Dat kan problemen geven bij pensioen, als je inkomen lager is. Lees meer over de aanloop naar je pensioen in met pensioen gaan.

Waar let je op bij je keuze?

• Je budget nu. Kun je de hogere startlast van lineair dragen zonder je buffer op te maken? Reken het door met de budgetplanner.
• Je verwachte inkomen. Stijgt het, of ga je juist minder werken?
• Je andere doelen. Geld dat je extra aflost, kun je niet meer voor iets anders gebruiken. Wie liever spaart of belegt, kan met de rente-op-rente-calculator zien wat periodiek inleggen over lange tijd kan opleveren. Dat is een rekenvoorbeeld; rendement is niet gegarandeerd.
• De rente. Hoe hoger de rente, hoe groter het verschil in totale rente tussen beide vormen.

Wil je weten hoe een hypotheek in de basis werkt? Lees wat is een hypotheek. Twijfel je nog of kopen überhaupt bij je past, lees dan huren of kopen. En voor het eigen geld dat je nodig hebt: sparen voor een huis.

Dit artikel is algemene uitleg en geen hypotheekadvies. De belastingregels gelden voor 2026 en kunnen veranderen. Voor jouw situatie kun je terecht bij een erkend hypotheekadviseur met een AFM-vergunning. Meer over wonen lees je in onze gids wonen en geld.