Wat is een hypotheek? Zo werkt lenen voor een huis

Een hypotheek is een lening om een huis te kopen, waarbij dat huis het onderpand is. Kun je de lening niet meer terugbetalen, dan mag de geldverstrekker de woning laten verkopen. Je betaalt rente over het geleende bedrag en lost het af, meestal in 30 jaar. Hieronder lees je hoe het werkt, hoeveel je kunt lenen en welke regels in 2026 gelden.

Hoe werkt een hypotheek?

Bij een hypotheek leen je een groot bedrag, vaak honderdduizenden euro's, voor een lange periode. Omdat het huis als zekerheid dient, is de rente lager dan bij een persoonlijke lening. Het recht van de geldverstrekker om het huis te laten verkopen heet het hypotheekrecht. Dat wordt bij de notaris vastgelegd in de hypotheekakte.

Je maandlast bestaat uit twee delen:

• Rente: de vergoeding voor het lenen. Die betaal je over het bedrag dat je nog schuldig bent.
• Aflossing: het deel waarmee je de lening terugbetaalt. Hoe meer je hebt afgelost, hoe lager je schuld en hoe minder rente je betaalt.

Hoe rente en aflossing over de jaren verdeeld zijn, hangt af van de hypotheekvorm. In hypotheekvormen zie je het verschil tussen annuïtair en lineair, met een uitgewerkte berekening.

Hoeveel kun je lenen?

Twee grenzen bepalen samen je maximale hypotheek. De laagste van de twee is leidend.

Grens 1: je inkomen

Elk jaar stelt het kabinet de leennormen vast, op advies van het Nibud. Die normen bepalen welk deel van je bruto inkomen maximaal naar hypotheeklasten mag. Dat percentage loopt op met je inkomen: wie meer verdient, houdt na de basisuitgaven relatief meer over. Sinds 2026 worden die percentages op advies van het Nibud afgerond op 0,1 procent in plaats van op 0,5 procent. Daardoor lopen ze geleidelijker op.

Je leencapaciteit hangt verder af van:

• De rente en de rentevaste periode. Hoe hoger de rente, hoe minder je kunt lenen.
• Andere schulden. Een studieschuld, een autolening of een doorlopend krediet verlagen je maximum. Leningen staan geregistreerd bij het BKR, en de geldverstrekker kijkt daar altijd naar.
• Het energielabel. Voor een zeer zuinige woning of voor verduurzaming kun je soms extra lenen. Voor woningen met label A+++ en A++++ is dat extra bedrag in 2026 verlaagd naar respectievelijk € 25.000 en € 40.000.
• Een partner. Koop je samen, dan tellen beide inkomens mee.

Bij een studieschuld kijken geldverstrekkers sinds 1 januari 2024 naar de actuele maandlast van die schuld, niet meer naar het oorspronkelijke leenbedrag. Gebruik je een aflossingsvrije periode, dan rekenen ze met het maandbedrag dat je eigenlijk zou moeten betalen. Lees meer in studieschuld aflossen.

Grens 2: de waarde van de woning

Je mag in de regel niet meer lenen dan 100% van de waarde van de woning. Dit heet de loan-to-value of LTV. Een taxateur stelt die waarde vast. Wil je energiebesparende maatregelen meefinancieren, dan mag het totaal tot 106% van de woningwaarde gaan.

Gevolg: de kosten koper kun je meestal niet meelenen. Die betaal je uit eigen geld. Hoeveel dat is, lees je in kosten koper.

De rentevaste periode

Bij het afsluiten kies je hoe lang je rente vaststaat: bijvoorbeeld 5, 10, 20 of 30 jaar. Dat is de rentevaste periode.

• Kort vast (bijvoorbeeld 5 jaar): vaak een lagere rente, maar je loopt eerder het risico dat de rente stijgt.
• Lang vast (bijvoorbeeld 20 jaar): vaak een iets hogere rente, maar meer zekerheid over je maandlasten.

De rente die geldverstrekkers rekenen, hangt mede af van de kapitaalmarktrente. Na afloop van de rentevaste periode krijg je een nieuw rentevoorstel, dat hoger of lager kan zijn.

Wat betekent een rentestijging?

Sanne leende € 350.000 met een annuïteitenhypotheek tegen 4% over 30 jaar, met 10 jaar rentevast. Na tien jaar heeft ze nog ongeveer € 275.000 schuld. De rente gaat van 4% naar 5,5% voor de resterende 20 jaar. Haar bruto maandlast stijgt dan van ongeveer € 1.671 naar ongeveer € 1.897, dus zo'n € 225 per maand meer. Dat soort sprongen kun je beter opvangen met een buffer. Met de noodbuffer-calculator zie je welk bedrag bij jouw situatie past.

Hypotheekrenteaftrek in 2026

Woon je zelf in de woning, dan mag je de betaalde hypotheekrente in box 1 aftrekken van je inkomen. Dit heet hypotheekrenteaftrek. De belangrijkste voorwaarden voor een hypotheek die na 2012 is afgesloten:

• De woning is je hoofdverblijf.
• Je lost de lening in maximaal 30 jaar volledig af, annuïtair of lineair.
• De lening is gebruikt voor aankoop, verbouwing of onderhoud van je eigen woning.

In 2026 is het maximale aftrektarief 37,56%. Valt je inkomen helemaal in de eerste schijf (tot € 38.883), dan is het voordeel 35,75%. Daartegenover tel je het eigenwoningforfait bij je inkomen op: voor de meeste woningen 0,35% van de WOZ-waarde.

Rekenvoorbeeld

Kees en Ingrid betalen in 2026 € 14.000 hypotheekrente. Hun woning heeft een WOZ-waarde van € 380.000, dus het eigenwoningforfait is € 1.330. Het saldo is € 12.670 aftrek. Bij een tarief van 37,56% levert dat ze € 4.759 belastingvoordeel op. Ze betalen netto dus ongeveer € 9.241 rente, niet € 14.000.

Ook kosten die je maakt om de lening af te sluiten zijn aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt, zoals advieskosten, taxatiekosten, de notariskosten voor de hypotheekakte en de NHG-premie.

Nationale Hypotheek Garantie

Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) staat een stichting garant voor je hypotheek. Moet je je huis verkopen door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, een scheiding of het overlijden van je partner, en houd je een restschuld over, dan kan NHG die onder voorwaarden kwijtschelden. In 2026 kan NHG voor woningen tot € 470.000, of € 498.200 met energiebesparende maatregelen. Je betaalt eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van € 400.000 is dat € 1.600.

Wat als je niet meer kunt betalen?

Raak je je baan kwijt of word je ziek, neem dan direct contact op met je geldverstrekker. Wachten maakt het meestal erger. Vaak zijn tijdelijke oplossingen mogelijk, zoals een betalingsregeling of tijdelijk minder aflossen. Kom je er niet uit, dan kun je terecht bij het gratis Juridisch Loket of bij hulp bij geldzorgen via je gemeente. Zie hulp bij geldzorgen.

Hoe kom je tot een hypotheek?

1. Oriënteer je op je leencapaciteit en je eigen grens. Lees ook huren of kopen.
2. Spaar voor eigen geld: de kosten koper en een buffer.
3. Laat je adviseren door een adviseur met een AFM-vergunning. Je kunt ook kiezen voor alleen uitvoering zonder advies, maar dan draag je zelf de verantwoordelijkheid voor de keuze.
4. Laat de woning taxeren en vraag een offerte aan.
5. Teken bij de notaris de hypotheekakte en de akte van levering.

Dit artikel is algemene uitleg en geen hypotheekadvies. De bedragen gelden voor 2026 en kunnen veranderen. Meer over wonen lees je in onze gids wonen en geld.