Kosten koper: wat komt er bij een huis kopen kijken?

Kosten koper zijn alle kosten die je bovenop de koopprijs van een huis betaalt. Denk aan overdrachtsbelasting, de notaris, een taxatie, hypotheekadvies en de Nationale Hypotheek Garantie. Omdat je maximaal de waarde van de woning mag lenen, betaal je deze kosten meestal uit eigen geld. Bij een woning van € 420.000 gaat het in 2026 al snel om € 8.000 tot ruim € 16.000.

Wat zijn kosten koper?

De term kosten koper (k.k.) staat vaak achter een vraagprijs. Het betekent dat de koper de bijkomende kosten betaalt. Die vallen in twee groepen:

• Kosten voor de eigendomsoverdracht: overdrachtsbelasting en de akte van levering bij de notaris.
• Kosten voor de financiering: hypotheekadvies, taxatie, de hypotheekakte, NHG en eventueel een bankgarantie.

Daarnaast zijn er kosten die niet verplicht zijn maar vaak wel verstandig, zoals een bouwkundige keuring of een aankoopmakelaar.

Overdrachtsbelasting in 2026

De grootste post is meestal de overdrachtsbelasting. Die betaal je via de notaris bij de overdracht. In 2026 gelden deze tarieven:

De startersvrijstelling

Voor de startersvrijstelling moet je in 2026 aan alle voorwaarden voldoen:

• Je bent 18 jaar of ouder en jonger dan 35 op het moment dat je bij de notaris tekent.
• Je gaat zelf in de woning wonen als hoofdverblijf.
• Je hebt de vrijstelling nog nooit gebruikt.
• De woning is niet meer waard dan € 555.000.

De woning hoeft niet je eerste koopwoning te zijn. Koop je samen en is één van jullie 35 of ouder, dan betaalt die persoon 2% over het eigen deel, terwijl de jongere koper voor het eigen deel vrijgesteld kan zijn.

Het kabinet wil het 8%-tarief per 1 januari 2027 verlagen naar 7%. Dat staat in het Belastingplan 2027, dat op 15 november 2026 nog niet definitief is aangenomen. Wat de woningwaardegrens van de startersvrijstelling in 2027 wordt, staat ook nog niet vast. Bepalend is de grens op het moment dat je de woning bij de notaris verkrijgt; check die bij de Belastingdienst.

De overige kosten koper

Naast overdrachtsbelasting betaal je een aantal vaste posten. De bedragen hieronder zijn een ruwe indicatie; prijzen verschillen sterk per aanbieder en regio. Vraag daarom altijd een offerte.

Nationale Hypotheek Garantie

In 2026 kun je NHG krijgen voor een woning tot € 470.000, of tot € 498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. Je betaalt eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag. NHG beschermt je als je door bijvoorbeeld werkloosheid, een scheiding of overlijden van je partner je woning met verlies moet verkopen. Vaak krijg je met NHG ook een iets lagere rente.

Bankgarantie of waarborgsom

Na het tekenen van de koopovereenkomst vraagt de verkoper meestal een waarborgsom van 10% van de koopprijs. Die kun je storten bij de notaris of laten vervangen door een bankgarantie. Bij een woning van € 420.000 gaat het om € 42.000. Wie dat bedrag niet op de bank heeft staan, kiest vaak voor een bankgarantie.

Rekenvoorbeeld: een woning van € 420.000

Priya is 31 en koopt een bestaand appartement van € 420.000. Ze leent € 420.000 met NHG, want de woning blijft onder de NHG-grens van € 470.000. Kees en Ingrid zijn allebei 45 en kopen een vergelijkbare woning voor hetzelfde bedrag. Zij wonen er zelf en betalen dus 2% overdrachtsbelasting.

De aftrekbare kosten (hypotheekakte, taxatie, advies, NHG en bankgarantie) leveren via de inkomstenbelasting nog wat terug. Stel dat daarvan € 6.800 aftrekbaar is en het tarief 37,56% is, dan scheelt dat € 2.554. Die teruggave krijg je pas later, dus het geld moet je eerst wel zelf hebben.

Gaat iemand de woning verhuren, dan zou het tarief 8% zijn: € 33.600 aan overdrachtsbelasting alleen al.

Waarom kun je kosten koper niet meelenen?

Je mag in de regel niet meer lenen dan 100% van de woningwaarde. Dat heet de loan-to-value. De kosten koper vallen daarbuiten. Je hebt dus eigen geld nodig. Is je maximale hypotheek op basis van je inkomen lager dan de koopprijs, dan moet je ook dat verschil zelf betalen.

Overbieden vergroot dat probleem. Bied je € 440.000 en taxeert de taxateur de woning op € 420.000, dan kun je op basis van de waarde maximaal € 420.000 lenen. De € 20.000 verschil komt dan bovenop de kosten koper.

Zo spaar je voor de kosten koper

Hoeveel je nodig hebt, hangt af van de koopprijs, je leeftijd en hoeveel je kunt lenen. Met de spaardoel-calculator zie je wat je per maand opzij moet zetten. Stel dat Priya € 10.000 wil hebben (€ 8.300 plus een kleine marge) en nu € 2.000 heeft. Spaart ze € 400 per maand, dan heeft ze het bedrag in 20 maanden bij elkaar, zonder rekening te houden met rente.

Bedenk ook dat je na de sleuteloverdracht geld nodig hebt voor verhuizen, meubels en kleine klussen. En houd een noodbuffer aan voor tegenvallers, zoals een kapotte cv-ketel in je eerste winter.

Lees verder

• Hoeveel eigen geld je in totaal nodig hebt: sparen voor een huis
• Hoe je maximale hypotheek wordt bepaald: wat is een hypotheek
• Of kopen bij je past: huren of kopen
• Het complete overzicht: wonen en geld

Dit artikel is algemene uitleg en geen persoonlijk advies. De tarieven en grenzen gelden voor 2026 en kunnen veranderen. Voor de juridische kant van een aankoop kun je terecht bij een notaris, en voor je financiering bij een erkend hypotheekadviseur met een AFM-vergunning.